Αθήνα, 05.03.2019
Αριθμ. Πρωτ.: 370 ΕΞ

ΕΠΙΤΡΟΠΗ ΛΟΓΙΣΤΙΚΗΣ ΤΥΠΟΠΟΙΗΣΗΣ ΚΑΙ ΕΛΕΓΧΩΝ Ν.Π.Δ.Δ.
ΣΥΜΒΟΥΛΙΟ ΛΟΓΙΣΤΙΚΗΣ ΤΥΠΟΠΟΙΗΣΗΣ (ΣΛΟΤ)

ΣΛΟΤ 370/2019

ΘΕΜΑ: Αρχική καταχώριση απόκτησης οικοπέδου με κτίσμα προς κατεδάφιση για την ανέγερση ξενοδοχείου

ΕΡΩΤΗΜΑ

Η εταιρεία μας αγόρασε τον Δεκέμβριο του 2018 τρία ακίνητα με κτήριο και υπέγραψε προσύμφωνο πώλησης για ακόμα ένα οικόπεδο με κτήριο (η αγορά θα ακολουθήσει τον Μάρτιο του 2019). Σύμφωνα με την διοίκηση τα κτήρια πρόκειται να κατεδαφιστούν και να κτιστεί ένα ξενοδοχείο.

Βάσει της απόφασης της διοίκησης πως θα μπορούσε λογιστικά και φορολογικά ορθά για την εταιρεία να παρακολουθήσει αυτή την πράξη;

ΑΠΑΝΤΗΣΗ

Κατά την απόκτηση ενός ακινήτου, κατά γενική αρχή, θα πρέπει το γήπεδο και το κτήριο να λογιστικοποιηθούν χωριστά έστω και αν αποκτώνται μαζί σε μια συναλλαγή. Κατά το διαχωρισμό πρέπει να επιμερίζονται και τα άμεσα έξοδα απόκτησης που προσαυξάνουν το κόστος κτήσης του ακινήτου.

Στην περίπτωση του ερωτήματος αποκτώνται οικόπεδα με κτίσματα που εκ της φύσεως ή κατάστασής τους δεν δύναται να χρησιμοποιηθούν. Επιπλέον, κατά την ημερομηνία της απόκτησης στον αρχικό σχεδιασμό προβλέπεται κατεδάφισή τους με σκοπό την ανέγερση νέων κτηρίων. Στην ειδική αυτή περίπτωση, στο πλαίσιο της απεικόνισης της ουσίας της συναλλαγής, το σύνολο της αξίας αγοράς του ακινήτου θα πρέπει να θεωρηθεί ως αξία κτήσης του οικοπέδου, αφού για την αποκτώσα οντότητα το κτήριο δεν έχει αξία. Θα ήταν δε παράδοξο να επιμεριστεί μέρος της αξίας στο κτήριο καθώς, κατά την ημερομηνία της απόκτησης, η αποκτώσα οντότητα δεν προβλέπεται να ανακτήσει κάποιο ποσό από την χρήση του υπό κατεδάφιση κτηρίου.

Οι δαπάνες κατεδάφισης θα πρέπει να προσαυξήσουν την αξία των υπό κατασκευή νέων κτηρίων, μειωμένες με τα έσοδα που ενδεχομένως προκύψουν από την πώληση των υλικών κατεδάφισης.

Στην περίπτωση που, κατά την απόκτηση του ακινήτου, η εταιρεία δεν έχει αποφασίσει τον τρόπο μελλοντικής αξιοποίησής του και κατανείμει ένα μέρος της αξίας αγοράς στο κτήριο και σε μεταγενέστερο χρόνο αποφασίσει την κατεδάφισή του, για οποιονδήποτε λόγο, τότε δεν δύναται να μεταφέρει το αναπόσβεστο κόστος του υπό κατεδάφιση κτηρίου στο κόστος κτήσης του νέου. Το κτήριο θα πρέπει να αποσβεστεί στην εναπομένουσα ωφέλιμη ζωή του εάν προβλέπεται η κατεδάφιση σε επόμενη χρήση. Στην περίπτωση που η κατεδάφιση πραγματοποιηθεί στη ίδια χρήση, το κτήριο θα πρέπει να διαγραφεί άμεσα με καταχώριση ζημιάς που θα ισούται με τη λογιστική αξία του κτηρίου.

Όσον αφορά το ακίνητο, για το οποίο έχει υπογραφεί προσύμφωνο απόκτησης, δεν επιτρέπεται η καταχώρισή του πριν την υπογραφή του οριστικού συμβολαίου.

Για τον φορολογικό χειρισμό της ανωτέρω συναλλαγής, αρμόδια να απαντήσει είναι η Διεύθυνση Φορολογίας Εισοδήματος του Υπουργείου Οικονομικών.

 

 
ΤΑ ΜΕΛΗ
 
Ο ΠΡΟΕΔΡΟΣ ΤΟΥ ΣΛΟΤ