Θα έχει επιτυχία η εθελοντική παράδοση ακινήτων οφειλετών στις τράπεζες;

Του Γιώργου Δαλιάνη*

Πονοκέφαλο στις τράπεζες, στις εταιρείες leasing και τα λοιπά χρηματοπιστωτικά ιδρύματα προκαλεί το ενδεχόμενο απόκτησης χιλιάδων ακινήτων που προβλέπεται να εκποιηθούν στο επόμενο χρονικό διάστημα μέσω των μαζικών πλειστηριασμών που εντείνονται. Είναι γνωστό πως κατά το παρελθόν ο άκρατος και πολλές φορές ασύδοτος δανεισμός στον οποίο προέβαιναν τα ιδρύματα αυτά γινόταν, επιεικώς, με πρόχειρες διαδικασίες οι οποίες (όχι πάντα) εξασφαλίζονταν με μία υποθήκη ακινήτου είτε του πρωτοφειλέτη είτε κάποιου εγγυητή (συνήθως συγγενούς). Σύμφωνα με εκτιμήσεις, τα ακίνητα που θα μεταβιβάζονται μέσω πλειστηριασμών ετησίως θα ξεπερνούν τα 10.000. Μάλιστα, η εφαρμογή της ηλεκτρονικής πλατφόρμας πλειστηριασμών αναμένεται να αυξήσει με γεωμετρική πρόοδο σε σχέση με το παρελθόν τις μεταβιβάσεις αυτές, καθώς λύνονται τα χέρια των συμβολαιογράφων οι οποίοι συχνά εμποδίζονταν μέχρι σήμερα από μαζικές κινητοποιήσεις δανειοληπτών στα δικαστήρια της χώρας. Παρόλα αυτά, παρά τη δυνατότητα διενέργειας πλειστηριασμών από τους συμβολαιογράφους, η έλλειψη πάσης φύσεως ενδιαφερομένων προσώπων υπολογίζεται ότι θα οδηγήσει στην απόκτηση των πλειστηριαζόμενων ακινήτων από τις ίδιες τις τράπεζες. Άλλωστε, ο μέχρι σήμερα κοινωνικός στιγματισμός της συμμετοχής στη διαδικασία και η υπερπληθώρα αδιάφορων επενδυτικά ακινήτων αποτρέπει και τους λίγους πιθανούς επενδυτές. Γιατί να επιδιωχθεί η συμμετοχή σε πλειστηριασμό για απόκτηση ακινήτου, εκτός και αν πρόκειται για ακίνητο «φιλέτο», όταν με αντίστοιχα κεφάλαια μπορείς να αποκτήσεις παρόμοιο ακίνητο αποφεύγοντας τον κοινωνικό στιγματισμό του «αετονύχη»;

Η οικονομική κατάρρευση επιχειρήσεων που έχασαν τα ακίνητά τους από Τράπεζες σε συνδυασμό με την υπερφορολόγηση των ακινήτων ιδιοκτησίας φυσικών προσώπων, ειδικά των αστικών, οδήγησε ιδιώτες σε εκποίησή τους σε εξευτελιστικές τιμές και πλημμύρισε την αγορά με αδιάθετα ακίνητα που παραμένουν ανεκμετάλλευτα. Από τη μία οι επενδυτές που διαθέτουν τη ρευστότητα ψάχνουν αποκλειστικά για ευκαιρίες και από την άλλη οι ιδιώτες αποφεύγουν την επένδυση σε ακίνητα λόγω της υπερφορολόγησης. Η απουσία αυτή επενδυτικού ενδιαφέροντος σε συνδυασμό με τους επικείμενους πλειστηριασμούς γεννούν τα εξής ερωτήματα:

• Πώς θα αξιοποιηθούν τόσα ακίνητα;

• Θα πωληθούν σε επενδυτές διάσπαρτες μικρές ιδιοκτησίες και απαξιωμένα ακίνητα ή ακόμη και περιπτώσεις εξ αδιαιρέτου συνιδιοκτησίας επί ακινήτου;

Η αδυναμία των Τραπεζικών Ιδρυμάτων να αξιοποιήσουν με κάποιο παραγωγικό τρόπο, έστω ένα αξιόλογο μέρος της υποθηκευμένης ακίνητης περιουσίας που απέκτησαν, είναι εύκολα εντοπίσημη με μία περιήγηση στους ιστότοπους και εν γένει στις αναρτήσεις πωλούμενων ακινήτων. Πληθαίνουν καθημερινά οι αναρτήσεις σε ακίνητα που περιήλθαν σε τραπεζικά ιδρύματα με την ένδειξη γενικά και αόριστα «διατίθεται». Δυστυχώς οι αναρτήσεις αυτές παραμένουν μήνες ή και έτη χωρίς να προσελκύουν ενδιαφερόμενους αφού όπως είπαμε η πλειονότητα των ακινήτων αυτών δεν παρουσιάζει επενδυτικό ενδιαφέρον με αντίστοιχα ακίνητα να μπορούν να βρεθούν προς απόκτηση και εκτός διαδικασίας πλειστηριασμού.

Παράλληλα με τους πλειστηριασμούς, οι τράπεζες λανσάρουν και ένα νέο εργαλείο με τίτλο εθελοντική παράδοση (voluntary surrender) σε μια προσπάθεια να εξυγιάνουν το χαρτοφυλάκιο των κόκκινων στεγαστικών δανείων. Οι τράπεζες, μέσω ειδοποιητηρίων θα καλούν τους «κόκκινους» δανειολήπτες στεγαστικών σε εθελοντική παράδοση των ακινήτων τα οποία αποκτήθηκαν ή συνδέονται με ενυπόθηκα μη εξυπηρετούμενα δάνεια, να παραδώσουν το ακίνητό τους στην τράπεζα. Συνεκτιμώντας το ύψος της οφειλής, την τρέχουσα αξία του ακινήτου και την εμπορευσιμότητά του, θα προτείνεται η μερική διαγραφή της οφειλής η οποία προφανώς θα συνδέεται με την εν γένει οικονομική κατάσταση του οφειλέτη αλλά και τις λοιπές ενδεχόμενες διασφαλίσεις επί του δανείου. Η τράπεζα με αυτό το τρόπο θα αναλαμβάνει τη ζημιά από τη διαφορά στο τίμημα παράδοσης του ακινήτου και ο οφειλέτης θα είναι ολικώς ή μερικώς ελεύθερος χρέους. Με λίγα λόγια θα συμφωνείται μια αξία εκτίμησης του ακινήτου και ο ιδιοκτήτης θα το παραδίδει με βάση την αξία αυτή στην Τράπεζα η οποία θα διαγράφει αντίστοιχο ποσό από την οφειλή του. Αν στο τέλος πλειστηριασθεί για κατώτερο τίμημα, την ζημιά αυτή αναλαμβάνει η τράπεζα και δεν αφορά τον οφειλέτη.

Για ακίνητα, τα οποία είναι απαραίτητα για τη συνέχιση λειτουργίας της επιχείρησης, οι τράπεζες προτείνουν τη μίσθωση του ακινήτου στον οφειλέτη μέχρι να βρεθεί άλλο ακίνητο και να ολοκληρωθεί η μετεγκατάσταση του οφειλέτη, υποσχόμενες (χωρίς καμία δέσμευση) ότι με τη λήξη της μίσθωσης θα εξετάσουν πιθανό νέο αίτημα του ενδιαφερόμενου οφειλέτη για παραμονή στο χώρο. Για όσους δραστηριοποιούνται επιχειρηματικά είναι γνωστό το πόση αξία έχει για μια επιχείρηση να παραμένει στο χώρο στον οποίο έχει εδραιωθεί και όπου έχει ταυτιστεί ως υπόσταση στη συνείδηση των πελατών της.

Όμως αυτή η πρόταση είναι εύκολο να διατυπώνεται ως θεωρία και ως ευχολόγιο αλλά δύσκολη στην εφαρμογή της. Τα τραπεζικά ιδρύματα, λόγω της ανύπαρκτης κτηματαγοράς, αντιμετωπίζουν μεγάλες δυσκολίες στην εκτίμηση της αξίας των ακινήτων και ακόμη περισσότερη δυσκολία στην εκτίμηση της εμπορευσιμότητας των ακινήτων, τόσο για ενδεχόμενη μεταβίβαση όσο και μίσθωση. Επίσης, για τον υπολογισμό του πόσο ευρέως εν τέλει θα χρησιμοποιηθεί ο μηχανισμός αυτός, θα πρέπει να ληφθούν υπόψη και οι λοιπές επιβαρύνσεις που σχετίζονται με μια διαδικασία όπως αυτή. Οι δαπάνες μεταβίβασης ακινήτου ισχύουν και για τις Τράπεζες οι οποίες θα πρέπει να καταβάλουν: πιθανούς βεβαιωμένους φόρους και ασφαλιστικές εισφορές για απόκτηση ενημερότητας μεταβίβασης ή αλλά έξοδα μεταβίβασης ακινήτων όπως π.χ. συμβολαιογραφικά, φόρος μεταβίβασης 3% κ.τ.λ.(σύμφωνα με τον νόμο, πρέπει είτε να είσαι φορολογικά/ασφαλιστικά ενήμερος για να μεταβιβάσεις ακίνητο ή οι οφειλές σου να καταβληθούν από τον αποκτώντα το ακίνητο μέσω του συμβολαιογράφου και της υπογραφής του συμβολαίου). Δεν θεωρούμε απίθανο σε περίπτωση ευνοϊκού διακανονισμού ή διαγραφής των υπόλοιπων οφειλόμενων του δανειολήπτη, οι Τράπεζες να προσπαθήσουν να μετακυλήσουν ένα μέρος των εξόδων αυτών στον δανειολήπτη με τη χορήγηση ενός νέου δανείου.
Ειδικά όσον αφορά το ενδεχόμενο μίσθωσης των παραχωρούμενων ακινήτων στους δανειολήπτες για εύλογο χρονικό διάστημα, πρέπει να εξεταστεί αν μια τέτοια πρακτική είναι βιώσιμη αφού πιστεύουμε πως τα αιτούμενα μισθώματα εκ μέρους των τραπεζών συχνά θα προσκρούουν στις δυνατότητες των οικονομικά αδύναμων μισθωτών. Τέλος, θεωρούμε απαραίτητο η διάρκεια της μίσθωσης, η οποία θα συμφωνείται μεταξύ τράπεζας και οφειλέτη, να είναι επαρκής και να μην γίνεται με βραχυπρόθεσμα κριτήρια. Σε καμία περίπτωση δεν πρέπει να υπολείπεται του χρόνου που θα απαιτούταν σε περίπτωση μη εθελοντικής παράδοσης του ακινήτου η οποία θα οδηγούσε σε αναγκαστική εκτέλεση σε βάρος του οφειλέτη και έξωσή του από το ακίνητο.

Εν κατακλείδι, αν και χαιρετίζουμε ως χρήσιμη και απαραίτητη την προσπάθεια των χρηματοπιστωτικών ιδρυμάτων να βρουν λύση στο ζήτημα των κόκκινων χαρτοφυλακίων τους, οφείλουμε να επισημάνουμε πως πρέπει να κρατηθούν χαμηλά οι τόνοι καθώς τα ζητήματα εφαρμογής μίας τέτοιας ρύθμισης είναι πολλά και η απόσταση από τη θεωρία στην πράξη ορισμένες φορές ανυπέρβλητη.


*O κ. Γιώργος Δαλιάνης είναι ιδρυτής του Ομίλου Artion, Οικονομολόγος – Φοροτεχνικός
www.artion.gr