Του Γιώργου Δαλιάνη με τη συνεργασία του Φίλιππου Ζήρα (δικηγόρος της Artion A.E.)
www.artion.gr

Τις τελευταίες ημέρες, επανήλθαν στη δημοσιότητα οι έλεγχοι που διενεργούνται από τις ελεγκτικές υπηρεσίες του Υπουργείου Οικονομικών, σχετικά με την ανέγερση και πώληση-μεταβίβαση οικοδομών από ιδιώτες.

Αυτοί οι έλεγχοι ξεκίνησαν τον Μάιο του 2012 και σήμερα έχουν εμπλουτιστεί από το παράλληλο άνοιγμα των τραπεζικών λογαριασμών, των υπό έλεγχο φορολογούμενων. Ο εντοπισμός αδήλωτων εισοδημάτων σήμερα είναι ευκολότερος μέσω της έρευνας της κίνησης των τραπεζικών λογαριασμών και του εργαλείου (ειδικού λογισμικού) που διαθέτει το Υπουργείο Οικονομικών το οποίο σύμφωνα με πληροφορίες μπορεί να πραγματοποιήσει διασταυρώσεις από το 2002 και εντεύθεν. Τα δημοσιεύματα αυτά, δείχνουν την πρόθεση του Ελληνικού Δημοσίου για μαζικό έλεγχο (μέσω ανοίγματος τραπεζικών λογαριασμών) όλων των συναλλαγών των οικοδομικών επιχειρήσεων αλλά και φυσικών προσώπων τα οποία απέκτησαν μέσω αντιπαροχής μαζικά ακίνητα τα οποία μεταβίβασαν στη συνέχεια, ούτως ώστε να εντοπίσει το πραγματικό τίμημα πώλησης των οριζόντιων ιδιοκτησιών και στην συνέχεια να καταλογίσει φόρους και πρόστιμα που θα προκύψουν από τα μη δηλωθέντα εισοδήματα.

Εμείς , στο παρόν κείμενο θα σταθούμε στην περίπτωση ελέγχου των οικοδομικών επιχειρήσεων. Για το θέμα των ιδιωτών έχουμε αρθρογραφήσει στο παρελθόν και πήραμε θέση με αναλυτικό φορολογικό οδηγό. Θα προσπαθήσουμε, παραθέτοντας ένα παραστατικό παράδειγμα, να ερμηνεύσουμε τις σχετικές φορολογικές διατάξεις.

Έστω, η ομόρρυθμη οικοδομική εταιρεία «ΑΝΕΓΕΡΣΗ Ο.Ε.» ανέγειρε και πώλησε ακίνητο στην αντικειμενική του αξία την 15/12/2004, αντί του ποσού 300.000,00 ευρώ και το έσοδο καταχωρήθηκε εμπρόθεσμα στα τηρούμενα βιβλία Β κατηγορίας (εσόδων – εξόδων). Τα έσοδα και τα κέρδη που προέκυψαν συμπεριελήφθησαν στην δήλωση φόρου εισοδήματος η οποία υποβλήθηκε το έτος 2005. Η εταιρεία στη συνέχεια ελέγχθηκε με τακτικό έλεγχο το έτος 2009 και τα βιβλία κρίθηκαν ακριβή και περαίωσε οριστικά τις φορολογικές της υποχρεώσεις.

Από έλεγχο των τραπεζικών λογαριασμών της ανωτέρω εταιρείας προέκυψε ότι το πραγματικό τίμημα πώλησης ανήλθε στο ποσό των 400.000,00 ευρώ και ως εκ τούτου προκύπτει διαφορά δηλωθέντος τιμήματος 100.000,00 ευρώ. Κατόπιν τούτου το Υπουργείο Οικονομικών εξέδωσε το 2016 εντολή ελέγχου και επί της διαφοράς θα επιβάλει πρόσθετους φόρους, προσαυξήσεις και πρόστιμα:

Στον ιδιώτη αγοραστή του ακινήτου.

Το φόρο μεταβίβασης ακινήτων (ΦΜΑ) 100.000,00 Χ 11% = 11.000,00 ευρώ πλέον των νόμιμων προσαυξήσεων και επιπλέον ο ιδιώτης θα κληθεί να αποδείξει την ύπαρξη διαθεσίμων κεφαλαίων (πόθεν έσχες) για το έτος αγοράς 2004 σε περίπτωση που τα εισοδήματά του δεν δικαιολογούν τη διαφορά. Η παραγραφή σε υποθέσεις παραβάσεων κεφαλαίου είναι δεκαπενταετής.

Από την ομόρρυθμη εταιρεία «ΑΝΕΓΕΡΣΗ ΟΕ» θα αναζητήσει.

Φ.Π.Α.

Κατά την χρήση 2004 οι μεταβιβάσεις ακινήτων ήταν εκτός πεδίου ΦΠΑ, ως εκ τούτου δεν μπορεί να αναζητηθεί φόρος.

Χαρτόσημο κλπ τέλη.

Στη μεταβίβαση ακινήτων δεν επιβάλλεται τέλος χαρτοσήμου.

Φορολογία εισοδήματος.

Κατά την χρήση 2004, τα κέρδη των ομόρρυθμων οικοδομικών επιχειρήσεων εξευρίσκονται με τεκμαρτό τρόπο, σύμφωνα με το άρθρο 34 του ν. 2238/1994. Ο συντελεστής καθαρού κέρδους που ίσχυε ήταν 15%. Ο συντελεστής λόγω ανακριβούς δήλωσης θα προσαυξηθεί κατά 100% και τα καθαρά κέρδη θα ανέλθουν στις 30.000,00 ευρώ.

Ακαθάριστα έσοδα 100.000,00 Χ (15% + 15% =) 30% = 30.000,00 ευρώ.

Ο συντελεστής φόρου εισοδήματος για τις ομόρρυθμες εταιρείες το 2004 ήταν 25% ήτοι φόρος 30.000,00 Χ 25% = 7.500,00 ευρώ, πλέον προσαυξήσεις (120%) 9.000 ευρώ σύνολο προς καταβολή 16.500,00 ευρώ. Πρόστιμο Κώδικα Βιβλίων και Στοιχείων (Κ.Β.Σ.): Σύμφωνα με τον Κ.Β.Σ., σε περίπτωση μεταβίβασης ακινήτου με σύνταξη συμβολαίου μεταβίβασης με ανακριβή αξία πώλησης, επιβάλλεται πρόστιμο (Αριθ. Πρωτοκόλλου Υπουργείου Οικονομικών 1016753/124/0015/5.9.2006). Το πρόστιμο επιβάλλεται διότι από το εκδοθέν φορολογικό στοιχείο (θεωρείται το καταρτισθέν συμβόλαιο), προκύπτει η ανακριβής έκδοσή του. Η παράβαση σύμφωνα με την παράγραφο 10 του άρθρου 5 του ν.2523/1997, θεωρείται αυτοτελής και επιβάλλεται πρόστιμο ισόποσο της αποκρυβείσας αξίας, ποσό 100.000,00 ευρώ.

Τα δημοσιεύματα αυτά έγιναν η αφορμή να γίνουμε δέκτες πολλών ερωτημάτων, σχετικά με τον τρόπο εξόφλησης αλλά κυρίως, αν και από πότε ισχύει η παραγραφή των φορολογικών υποθέσεων. Για το συγκεκριμένο παράδειγμα πιστεύουμε ότι η χρήση 2004 (για την εταιρεία), σύμφωνα με τις ισχύουσες διατάξεις και τις πρόσφατες αποφάσεις του ΣΤΕ έχει παραγραφεί. Ο εντοπισμός της διαφοράς του τιμήματος μέσω ανοίγματος του τραπεζικού λογαριασμού δεν μπορεί να θεωρηθεί νέο στοιχείο και να διαταχθεί επανέλεγχος, διότι κατά την διάρκεια του τακτικού ελέγχου όλα τα στοιχεία, μεταξύ αυτών και οι τραπεζικοί λογαριασμοί ήταν στην διάθεση του ελέγχου. Φυσικά, η κάθε υπόθεση είναι ξεχωριστή, εμείς με το συγκεκριμένο παράδειγμα και κατά την συγκεκριμένη χρονική περίοδο (χρήση 2004) αναδείξαμε το θέμα.

Τελειώνοντας, θα θέλαμε να εκφράσουμε τους προβληματισμούς μας, όσον αφορά την ευθύνη των τραπεζών, που όλα αυτά τα χρόνια της υπερτροφοδότησης της Ελληνικής οικονομίας, και της μεγάλης ρευστότητας του τραπεζικού συστήματος χορηγούσαν δάνεια για αγορά ακινήτων βαπτίζοντας το υπερβάλλον τίμημα ως «αναβάθμιση κλπ», οδηγώντας την αγορά σε στρέβλωση συμβάλλοντας στην αποφυγή καταβολής φόρων.